Hypotheek in Portugal (verkrijgen)

Hoe regel je een Portugese hypotheek?

Lees de blog

Portugal is een geliefde bestemming voor veel Nederlanders en Belgen, zowel voor jaarlijkse vakanties als voor een tweede huis of om te genieten van hun pensioen. Alhoewel we bij Hypotheek in Spanje Direct voornamelijk op de Spaanse markt richten, bieden we sinds 2024 ook hulp bij een hypotheek in Portugal.

Maar hoe regel je nu een hypotheek in Portugal om daar een woning te kopen?

In dit artikel bespreken we hoe je als Nederlander of Belg een hypotheek in Portugal kunt krijgen. We kijken naar wat je kunt lenen, hoe een onafhankelijke hypotheekadviseur je kan helpen de juiste geldverstrekker en de beste deals te vinden, en welke stappen je moet doorlopen.

Kunnen Nederlanders en Belgen een hypotheek krijgen in Portugal?

Ja, dat kan, zelfs als je niet in Portugal woont of de Portugese nationaliteit hebt. De prachtige natuur, de lange en bewoonbare kustlijn en betaalbare huizenprijzen maken het een aantrekkelijke optie voor velen, of het nu gaat om een vakantiehuis voor het gezin of als investering om te verhuren.

Daaraast staan de banken in Portugal buitenlanders graag te woord, deze zijn voor hun een relatief stabiele en koopkrachtige groep voor hypothecaire leningen.

Voordelen van een Portugese hypotheek

Portugal staat bekend om zijn gastvrijheid voor bezoekers en investeerders. Je vindt er gemakkelijk mogelijkheden om een hypotheek te krijgen van lokale banken met hulp van een onafhankelijke hypotheekadviseur.

Een hypotheek is naast een cashbuy de meest gebruikelijke manier om je woningaankoop in Portugal te financieren. Enkele voordelen zijn:

Toenemende interesse van Portugese hypotheekverstrekkers om buitenlanders te helpen met leningen.
Juridische controles door de hypotheekverstrekker.
Lage hypotheekrentes in Portugal.
Hypotheken in Portugal zijn zowel voor inwoners als buitenlanders beschikbaar.
In Portugal gekochte eigendommen op krediet mogen zonder restricties verhuurd worden, wat risico's vermindert.

Regels, leencriteria en aanbetalingseisen

Portugal heeft een prima reputatie in het verwelkomen van niet-ingezetenen (non-residenten of non-habitual resident), en het aanvraagproces voor een hypotheek is relatief eenvoudig, zelfs voor mensen die buiten het land wonen. Net als bij elke hypotheek, moet je echter wel voldoen aan de criteria van de geldverstrekker. Deze criteria omvatten je werkstatus en inkomen, je kredietgeschiedenis, het type eigendom en je persoonlijke omstandigheden.

Aanbetalingseisen

Voor niet-ingezetenen vragen de meeste geldverstrekkers minimaal 30% aanbetaling. Voelt dit als een grote stap? Laat je hierdoor niet afschrikken – praat in plaats daarvan met een gespecialiseerde hypotheekadviseur over je situatie. Zo kunnen o.a. wij wellicht helpen een geldverstrekker te vinden die bereid is de maximale loan-to-value ratio te rekken of andere manieren voorstellen om het benodigde eigen vermogen te verzamelen.

Hypotheektermijn

De gemiddelde looptijd van een Portugese hypotheek is 25-30 jaar. Wil je je hypotheek eerder aflossen, dan betaal je vaak een boete van 0,5% bij een variabele rente en 2% bij een vaste rente. Uiteraard onderhandel je over deze condities bij de hypotheekaanvraag.

Kredietgeschiedenis

Voordat je een hypotheek in Portugal aanvraagt, is het verstandig om je kredietrapporten te controleren, zelfs als je denkt dat er geen problemen zullen zijn. In Nederland gaat het om de BKR (bkr.nl) en in België de CKP.

Het is sowieso altijd goed om te weten wat er over je bekend is en om jezelf de kans te geven eventuele onjuistheden te corrigeren. Het laatste wat je wilt, is dat je hypotheekaanvraag wordt afgewezen vanwege een eenvoudige fout.

Houd er rekening mee dat de banken een officiële uitdraai vragen, die per post is opgestuurd en is gestempeld. Dit kan vaak even duren. Een screenshot of digitale download is niet geldig!

Hoeveel kun je lenen voor een hypotheek in Portugal?

In tegenstelling tot in Nederland of België, waar de maximale hypotheekbedragen worden bepaald op basis van jaarinkomens, wordt dit in Portugal iets anders berekend. Portugese geldverstrekkers kijken naar maandelijkse betaalbaarheid, waarbij al je inkomsten worden opgeteld en vergeleken met de bedragen die je kwijt bent aan bestaande schulden zoals huur, hypotheken, creditcards en leningen.

Deze verhouding wordt uitgedrukt als een percentage – bijvoorbeeld, als je een maandelijks inkomen van €4.000 hebt en je financiële verplichtingen bedragen €1.000, dan zou dit een schuld-tot-inkomensverhouding (DTI) van 25% zijn. Houd er rekening mee dat de aflossingen op je aanstaande hypotheek of juist je huur, samen met bijbehorende kosten zoals gebouwenverzekering, worden meegenomen in deze berekening.

Maximale Debt-to-Income ratio (vrije maandruimte)

De meeste geldverstrekkers in Portugal willen dat je DTI onder de 35%, soms zelfs onder de 30% ligt. De exacte cijfers hangen af van de geldverstrekker en je aankoopprofiel. Ziet de bank jou als een kapitaalkrachtige aankoper met een stabiel inkomen en veel (gespaard) geld / vermogen? Dan zal de grens van je DTI hoger liggen (35% of in beperkte gevallen 40%).

Terugkomend op het voorbeeld: als je een DTI van 25% hebt in Nederland of België, dan heb je dus nog 10% speling. De Portugese bank wil namelijk dat je maximaal 35% van je inkomen besteedt aan ál je vaste lenen (dus zowel thuis als in Portugal).

Onze hypotheekadviseur kan je meer op maat gemaakte inschattingen geven van wat je kunt lenen, maar voor een goede duidelijk inschatting kun je onze hypotheektool gebruiken. Deze neemt je helemaal mee in alle stappen van de berekening en stelt voor jou een maatwerk berekening op, inclusief handig rapport met veel extra financieringsinformatie.

Contact opnemen: wil je graag vrijblijvend advies over je Portugese hypotheek of financiering? Stel dan je vraag aan ons. Onze hypotheekadviseurs staan je graag bij of verwijzen je in de juiste richting.

➜ Vraag indicatiegesprek aan

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheek in Portugal?

Als je een hypotheek in Portugal wilt aanvragen, moet je de volgende documenten overleggen voor een eerste beoordeling:

Kopie van je paspoort
Portugees belastingnummer (ook wel NIF-nummer genoemd)
Bewijs van inkomen
Bankafschriften
Een recente nutsrekening
Recente hypotheekoverzichten
Bewijs van eventuele spaar- of beleggingsinkomsten
Bankreferentiebrieven
Gegevens van de eigendom - koopverplichting of verkoopcontract

Deze documenten variëren afhankelijk van je werkstatus. Je moet de tijd dat je voor het bedrijf werkt of zelfstandige bent aangeven en je bruto jaarinkomen aantonen.

Als je in loondienst bent:

De inkomstenbelastingaangifte van het vorige jaar
Salarisinkomen, zoals blijkt uit de loonstroken van de afgelopen drie maanden
Referentiebrief van de werkgever

Als je zelfstandig bent (of meer dan 20% aandeel hebt in een bv):

De inkomstenbelastingaangifte van het laatste jaar
De bankafschriften van de laatste drie maanden van je bedrijf
Drie jaar winst- en verliesrekening en balans van je bedrijf

Andere inkomstensoorten:

Bevestiging van pensioeninkomen van de laatste drie maanden
Kopie van het huurcontract voor verhuurde eigendommen
De laatste drie maanden bankafschriften met huurinkomsten
Kopie van beleggingscertificaten

Houd er rekening mee dat de bank mogelijk meer documenten kan opvragen.

Hoe het hypotheekproces in Portugal werkt

Het aanvraagproces begint met een goede berekening of je kredietwaardig bent. Dit kun je dus doen samen met on (Hypotheek in Spanje Direct). Is dit positief, dan volgt een eerste benadering van een Portugese bank of hypotheekadviseur.

Een ervaren hypotheekadviseur aan je zijde maakt het proces veel eenvoudiger om de beste deal voor jouw situatie te krijgen. Deze kan op basis van jouw dossier inschatten welke onderhandelingen mogelijk zijn; en welke banken bij je passen.

Het proces bestaat verder uit zes stappen, van het krijgen van een offerte tot het ondertekenen van de akten van de woning en hypotheek:

Hypotheekofferte
Aanvraagformulieren indienen
Hypotheekaanbod
Waarderingsrapport
Regelingen voor de afronding
Betaling (alle aan de hypotheek gerelateerde kosten, belastingkantoorkosten en belastingen) en ondertekening (akte van de woning en hypotheekakte)

Pre-hypotheekproces (woningcheck)

Voordat je een formele hypotheekaanbieding accepteert, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de woning die je koopt de juiste controles heeft ondergaan. Overweeg om de diensten van een vastgoedadvocaat in te schakelen. Wij raden dit eigenlijk altijd aan.

Je hebt op verschillende momenten in het proces van het kopen van een woning in Portugal juridische hulp nodig, dus het kan handig zijn om vanaf het begin een betrouwbare advocaat in je team te hebben, vooral omdat zij óók de Portugese taalbarrière kunnen overbruggen als je de taal niet spreekt.

De diensten die een vastgoedadvocaat kan bieden, zijn onder meer:

Het begeleiden van de aankooptransactie van begin tot eind
Op afstand afhandelen van bureaucratische procedures
Controleren of er schulden rusten op de eigendom
Nagaan wie de wettelijke eigenaar(s) is/zijn en of zij het recht hebben om de eigendom te verkopen
Opstellen van contracten en documenten, zoals de reserveringsovereenkomst
Controleren van de bouwgeschiedenis van de eigendom (waardebepaling)
Beoordelen van de koop- en verkoopovereenkomst en adviseren over de juridische gevolgen en verplichtingen

Stappen voor het verkrijgen van een Portugese hypotheek

Als je hebt besloten om een woning in Portugal te kopen, zijn er enkele belangrijke stappen die je moet volgen om je droomhuis te vinden en te financieren.

Stap 1: Zorg dat je een NIF-nummer hebt

Om financiële transacties in Portugal uit te voeren, inclusief het kopen van een huis, heb je een NIF nodig, wat staat voor Número de Identificação Fiscal, soms ook wel het bijdragenummer genoemd – Número de contribuinte.

Dit is een negencijferig individueel belastingidentificatienummer en je kunt zonder dit nummer geen bankrekening openen of een huis kopen. Je NIF kun je persoonlijk verkrijgen bij een lokale overheidsinstantie, bekend als een Finanças, of via je belastingvertegenwoordiger of advocaat.

Stap 2: Vind een hypotheekadviseur gespecialiseerd in Portugese hypotheken

Het verkrijgen van een hypotheek in Nederland of België kan al ingewikkeld genoeg aanvoelen, maar de uitdaging wordt groter met een ander regelgevend kader en een nieuwe taal. Gelukkig hoef je dit niet alleen aan te pakken. Zoek een hypotheekadviseur met ervaring in het verkrijgen van hypotheken in Portugal, die bekend is met lokale geldverstrekkers en het Portugese hypotheekaanvraagproces.

Als je niet weet waar te beginnen, neem dan contact met ons op en via onze gratis matchservice kan je de juiste persoon vinden.

Stap 3: Kies de juiste makelaar en juridische ondersteuning

Bij het kopen van een woning en het verkrijgen van een hypotheek in Portugal, is het cruciaal om logistiek en taalbarrières in overweging te nemen.

Het is ideaal om samen te werken met professionals die een grondige kennis van het Portugese rechtssysteem hebben en die ook Engels spreken, om informatie nauwkeurig voor je te vertalen en ervoor te zorgen dat het proces duidelijk en overzichtelijk is voor alle partijen.

Niet alle makelaars zijn even betrouwbaar. Dit komt ook omdat er in Portugal nauwelijks exclusieve listings bestaan. Dit betekent dat een makelaar concurreert met andere makelaars, voor wie een woning als eerste verkocht heeft. Onze tip is dan ook altijd om nóóit overhaaste beslissingen te maken, door aansporingen van een makelaar.

Lees beoordelingen en controleer de referenties van de mensen met wie je werkt. Je kunt ook onze hypotheekadviseur om aanbevelingen vragen.