Huis kopen met overwaarde in Spanje

Een huis kopen in Spanje met overwaarde uit NL

Tegenwoordig is het bijna meer een regel dan een uitzondering: een flinke overwaarde op je woning in Nederland. Erg fijn natuurlijk, maar mogelijk wil je helemaal niet verhuizen, maar koop je liever een tweede huis! En aangezien Spanje een erg aantrekkelijk land is om te wonen is dat een prettige optie.

Maar hoe zet je de overwaarde nu in voor je woningaankoop in Spanje? En waar moet je op letten? En hoe werkt dit samen met een hypotheekaanvraag? Wij zetten het voor je op een rijtje:

Wat is overwaarde nu precies?

Over het algemeen hoor je veel dat er overwaarde op een woning zit. Maar wanneer is dit nou echt het geval? De belastingdienst hanteert de volgende duiding: Overwaarde = verkoopprijs minus de eigenwoningschuld (hypotheek) en de verkoopkosten van de woning.
In deze traditionele manier, zul je dus eerst je woning moeten verkopen om te weten wat je overwaarde is!

Daarom hanteren banken vaak een actuele marktwaarde, waarmee ze een loan-to-value ratio berekenen, ofwel het percentage van je hypotheekschuld t.o.v. de marktwaarde van je woning. Bijna alle banken in Nederland geven inzicht in de marktwaarde die ze hanteren voor je woning.

Via de WOZ-waarde, of nog beter: een officiële taxatie, kun je bepalen of de marktwaarde bij de bank verschilt van de actuele marktwaarde. Dit verschil is jouw overwaarde.

Overwaarde vaststellen

Via een taxatierapport kun je jouw bank vragen om je overwaarde te benutten. Dit kan door je huidige hypotheek te verhogen (hogere inschrijving) óf een tweede hypotheek op je huis te nemen. Dit bepaal je samen met de bank.
Wel zal de bank mogelijk minder willen lenen dan de “actuele” waarde. Dit heeft te maken met een risicobeleid. Daarnaast willen ze ook zien dat jouw inkomen is meegegroeid en de hogere hypotheek kan dragen.

En tenslotte zullen ze vaak vragen wat het doel van je overwaarde is, ofwel de hogere lening. En daar zit vaak het addertje onder het gras!

Kun je overwaarde uit je Nederlandse woning inzetten voor een woningaankoop in Spanje?

Nederlandse banken zien graag dat je overwaarde inzet in een stabiele investering. Ze willen namelijk het idee hebben dat je je geld niet zomaar uitgeeft en ook terug krijgt. Je overwaarde consumptief inzetten zal dus vaak niet geaccepteerd worden.

Investeren in een woning zien ze echter wél als een goed doel. Maar in het buitenland, daar zijn de meeste Nederlandse banken toch nog terughoudend in. Net zoals ze geen woningen in Spanje willen financieren, zullen ze vaak overwaarde voor een woning in het buitenland niet snel accepteren. Het risico is vaak groter voor de bank.

Hypotheek oversluiten voor overwaarde

Een manier om dit te omzeilen is door je hypotheek over te sluiten, dus bij een andere bank de hypotheeklening aan te gaan. Bij Hypotheek Spanje Direct hebben we partners in het netwerk die jou hiermee kunnen helpen. Vraag naar de mogelijkheden.

Het voordeel van deze methode is dat de banken die als oversluitkandidaat worden aangedragen, openstaan voor een investering in het buitenland. Wel zo prettig.

Hoe werkt je hypotheek oversluiten?

Het proces gaat meestal stapsgewijs:

• Eerst zal er een check plaatsvinden (op zowel de woning als het inkomen)
• Vervolgens zal een gesprek plaatsvinden voor voorwaarden en wensen
• Dan zal er een vergelijking van verschillende banken (of eigen bank) gemaakt worden
• Na een keuze wordt de hypotheek overgesloten en komt je overwaarde vrij.

Hoe lang duurt het proces tot hypotheek oversluiten?

Gemiddeld duurt dit proces een maand. Indien alle documenten gereed zijn en bank snel reageert kan het mogelijk binnen 2 a 3 weken geregeld zijn.

Dit proces is ook toepasbaar op ondernemers, maar houd rekening met een langere doorlooptijd, en meer documentatie aanleveren.

Een hypotheekaanvraag in Spanje duurt daarentegen gemakkelijk 5-10 weken, dus je kan dit proces eventueel combineren.

Overwaarde inzetten bij aankoop Spaanse woning

Indien de bank waar je de overwaarde verkrijgt akkoord is met een investering in Spaans vastgoed, dan kun je deze overwaarde inzetten.

Als je een flink bedrag hebt (+ eventueel spaargeld), dan kun je mogelijk cash de woning kopen.

Een meer gebruikelijk manier is om een déél te financieren met een Spaanse Hypotheek. Het is namelijk gebruikelijk om slechts 70% van de woning te mogen financieren. Daarnaast zijn er vaak 10-14% kosten koper die je zelf moet inbrengen. Dus in totaal heb je minimaal 40-44% nodig uit eigen vermogen. Je kunt je overwaarde hiervoor inzetten.

Houd wel rekening met eisen die de Spaanse bank dan weer stelt:

Eisen van een Spaanse hypotheek aan je overwaarde

Een bank in Spanje die een hypotheek uitgeeft voor je woning, ziet graag dat jij spaargeld inbrengt. Ze staan niet te springen om een financiering uit “geleend” geld. Ze zien jouw overwaarde dus wel als geleend geld.

Toch denken de banken vaak mee. Daarom stellen ze vaak dat een percentage uit die overwaarde mag komen. Meestal is dit 50% het verschil tussen de hypotheeksom en aankoopsom. Dus 15% van de aankoopsom (50% van 30%).
Voor de kosten koper kun je vrij je overwaarde inzetten.

Houd hier dus rekening mee, dat je naast je overwaarde ook spaart voor je aankoop!

Stijgende hypotheekrentes vs. overwaarde

Het kan zijn dat de hypotheekrentes stijgen en dat deze zelfs hoger zijn dan waartegen je de hypotheek hebt afgesloten. Mogelijk vind je het niet interessant om je hypotheek te verhogen of over te sluiten.

Maar toch kan het interessant zijn om dit wel te doen. Vaak is het rentepercentage toch miniem en de maandlasten laag. Koop je een huis in Spanje en ga je eventueel een deel van het jaar verhuren? Dan investeer je met je overwaarde in vastgoed én eventuele huuropbrengsten. Een financieel adviseur kan samen met jou kijken of dit toch interessant is.